Hinweise zur Hundehaltung in der Wohnung für Mieter und Vermieter

Freie-PM.de: Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Zulässigkeit nach dem Mietvertrag?

Ob und in welchem Umfang eine Tierhaltung zulässig ist, kann sich zunächst einmal aus dem Mietvertrag ergeben. Allerdings können diesbezügliche Regelungen in Mietverträgen auch durchaus unwirksam sein, etwa wenn sie ein generelles Verbot von Hundehaltung enthalten. Das hat der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil klargestellt: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 -, juris).

Hundehaltung bei fehlender oder unwirksamer Regelung im Mietvertrag:

Wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält oder aber die enthaltene Regelung unwirksam ist, kommt es für die Frage der Zulässigkeit einer Hundehaltung in der Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entscheidend darauf an, ob die beabsichtigte oder vorgenommene Hundehaltung im Einzelfall im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs zulässig ist. Dabei können eine ganze Reihe von Kriterien zu berücksichtigen sein. Dazu zählen die Hunderasse, die Größe des Tiers sowie sein Verhalten ebenso wie die Anzahl an Hunden. Auf der anderen Seite gilt es, Größe, Art und Lage der Mietwohnung und des Wohnumfeldes (Mitbewohner im Haus sowie Nachbarn) zu beachten.

Ebenfalls eine Rolle spielt, ob der Vermieter bereits die Haltung von Hunden anderen Mietern gestattet hat. Wenn er anderen Mietern allgemein eine Erlaubnis zur Hundehaltung erteilt hat, kann er diese einem einzelnen anderen Mieter nicht ohne triftigen Grund verweigern.

Bewertung erfolgt im Einzelfall:

Im Einzelfall ist es äußerst schwierig vorherzusagen, wie ein Gericht über den Einzelfall entscheiden wird. Die vorzunehmende Abwägung durch das Amtsgericht ist nur begrenzt im Berufungsverfahren überprüfbar. Unter Umständen kann ein Berufungsverfahren schon am Streitwert scheitern.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten vor Anmietung einer Wohnung darauf achten, ob ihr und der Wohnung auch gehalten werden darf. Gegebenenfalls sollte die Haltung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Soll im bestehenden Mietverhältnis ein Hund angeschafft werden, sollte man die Zulässigkeit der Tierhaltung vorher prüfen. Unzulässige Tierhaltung kann nach vorhandener erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis darstellen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter die eine bestimmte Art der Tierhaltung im Haus verbieten wollen, müssen entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen. Generelle Verbote von Tierhaltung, aber auch von Hundehaltung sind regelmäßig unwirksam. Die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln sollten regelmäßig unter Berücksichtigung der gerade herrschenden Rechtsprechung überprüft werden. Abweichungen vom Mietvertrag durch einzelne Mieter müssen verfolgt werden. Andernfalls kann sich im Haus eine Praxis bilden, die auch für weitere Mieter Ansprüche entstehen lässt.

8.9.2015

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Zulässigkeit nach dem Mietvertrag?

Ob und in welchem Umfang eine Tierhaltung zulässig ist, kann sich zunächst einmal aus dem Mietvertrag ergeben. Allerdings können diesbezügliche Regelungen in Mietverträgen auch durchaus unwirksam sein, etwa wenn sie ein generelles Verbot von Hundehaltung enthalten. Das hat der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil klargestellt: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 -, juris).

Hundehaltung bei fehlender oder unwirksamer Regelung im Mietvertrag:

Wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält oder aber die enthaltene Regelung unwirksam ist, kommt es für die Frage der Zulässigkeit einer Hundehaltung in der Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entscheidend darauf an, ob die beabsichtigte oder vorgenommene Hundehaltung im Einzelfall im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs zulässig ist. Dabei können eine ganze Reihe von Kriterien zu berücksichtigen sein. Dazu zählen die Hunderasse, die Größe des Tiers sowie sein Verhalten ebenso wie die Anzahl an Hunden. Auf der anderen Seite gilt es, Größe, Art und Lage der Mietwohnung und des Wohnumfeldes (Mitbewohner im Haus sowie Nachbarn) zu beachten.

Ebenfalls eine Rolle spielt, ob der Vermieter bereits die Haltung von Hunden anderen Mietern gestattet hat. Wenn er anderen Mietern allgemein eine Erlaubnis zur Hundehaltung erteilt hat, kann er diese einem einzelnen anderen Mieter nicht ohne triftigen Grund verweigern.

Bewertung erfolgt im Einzelfall:

Im Einzelfall ist es äußerst schwierig vorherzusagen, wie ein Gericht über den Einzelfall entscheiden wird. Die vorzunehmende Abwägung durch das Amtsgericht ist nur begrenzt im Berufungsverfahren überprüfbar. Unter Umständen kann ein Berufungsverfahren schon am Streitwert scheitern.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten vor Anmietung einer Wohnung darauf achten, ob ihr und der Wohnung auch gehalten werden darf. Gegebenenfalls sollte die Haltung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Soll im bestehenden Mietverhältnis ein Hund angeschafft werden, sollte man die Zulässigkeit der Tierhaltung vorher prüfen. Unzulässige Tierhaltung kann nach vorhandener erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis darstellen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter die eine bestimmte Art der Tierhaltung im Haus verbieten wollen, müssen entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen. Generelle Verbote von Tierhaltung, aber auch von Hundehaltung sind regelmäßig unwirksam. Die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln sollten regelmäßig unter Berücksichtigung der gerade herrschenden Rechtsprechung überprüft werden. Abweichungen vom Mietvertrag durch einzelne Mieter müssen verfolgt werden. Andernfalls kann sich im Haus eine Praxis bilden, die auch für weitere Mieter Ansprüche entstehen lässt.

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