Nominal oder Effektiv?

Freie-PM.de: Zinssatz ist nicht gleich Zinssatz

Nichts ist so verwirrend bei einer Baufinanzierung, wie der Fakt, dass man zwei verschiedene Zinssätze angeben muss. Obwohl man im Alltag ganz selbstverständlich mit den Begriffen Nominalzins und Effektivzins umgeht, sind deren Bedeutung nur bedingt jedem klar. Deshalb soll dieser kurze Exkurs in die Welt der Zinssätze diese Begriffe etwas näherbringen.

Suchen Sie eine Baufinanzierung? Wenn die Antwort JA lautet, dürften Sie bereits regelmäßigen Kontakt mit Nominal- und Effektivzins haben. Aber selbst wenn Sie sich um keine Baufinanzierung bemühen und einen Ratenkredit bedienen, dann sollten Ihnen diese Begriffe ebenfalls geläufig sein. In der Werbung sind diese regelmäßig anzutreffen. Verständlicherweise trifft man immer denjenigen von beiden an, der niedriger ist. Das erschwert auch das Vergleichen so sehr, dass man nie weiß, was da gerade gemeint sein könnte.

Nominalzins

Als den Nominalzins bezeichnet man den vertraglich vereinbarten Zins auf den Nettokreditbetrag. Sprich, hierbei handelt es sich um den Preis, den man für das Fremdkapital bezahlen muss. Der Nominalzins versteht sich netto, ohne Berücksichtigung von anderen Kosten, die eventuell für ein Darlehen anfallen. Wenn Sie also ein Kreditangebot sehen, bei dem ein Nominalzins angegeben wurde, könnte es durchaus sein, dass noch weitere Kosten dazukommen, die das Angebot am Ende weniger attraktiv erscheinen lassen. Wir erinnern uns: In der Werbung muss die Werbebotschaft interessant erscheinen. Jedoch ist es in der Werbung gestattet, zu übertreiben oder zu vereinfachen.

Effektivzins

Der Effektivzins ist der Gesamtpreis für das Darlehen inklusive aller weiteren Gebühren, den man als Darlehensnehmer zu zahlen hat. Dieser weicht in den meisten Fällen vom Nominalzins ab. Allein der Zahlungsrhythmus der Zinszahlungen (monatlich, vierteljährlich oder jährlich) verursacht schon einen geringfügigen Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins. Da jedoch selten ein Darlehen einmal jährlich bedient wird, soll hierauf nicht weiter eingegangen werden. Interessanter ist der Einfluss von anderen Kosten, die für den Kredit anfallen. Dies können z. B. Kontogebühren, Wertermittlungskosten, Spesen, Bearbeitungsgebühren etc. sein. Kosten wie Wertermittlungskosten, Spesen oder Bearbeitungsgebühren fallen einmalig, meist zu Beginn, an. Für die Ermittlung des Effektivzinses werden die Kosten daher addiert und durch die Laufzeit-Monate geteilt, die das Darlehen hat oder die es vom Zinssatz her festgeschrieben wurde. Dieser Betrag wird dann auf den Nominalzins addiert.
Die Berechnungsvorschrift des effektiven Jahreszinses wird in der Preisangabenverordnung gesetzlich festgelegt. Einen recht anschaulichen Näherungswert kann man jedoch mit folgender Formel berechnen:

Eff. Jahreszins = Kreditkosten x 24 / ((Laufzeit in Monaten + 1) x Nettodarlehensbetrag)

Die Laufzeit kann je nach Darlehen die Gesamtlaufzeit oder die Dauer der Zinsfestschreibung sein.

Disagio

Manchmal ist es zweckmäßig, mit einem Disagio zu arbeiten. Das Disagio ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abzugsfähig. Fragen Sie bitte dazu Ihren Steuerberater. Ein Disagio ist eine Zinsvorauszahlung. Man zahlt quasi einen Teil der über die Laufzeit des Darlehens anfallenden Zinsen in einem Betrag voraus und senkt damit die monatliche Zinsbelastung. In der Praxis geschieht dies meist durch Einbehalt eines bestimmten Anteils des Darlehens. Man erhält z. B. anstatt 100% des beantragten Darlehens nur 90 oder 95% ausgezahlt. Die restlichen 5-10% werden als Zinsvorauszahlung behandelt und senken den Nominalzins ab. Der effektive Zins bleibt unverändert.

Würden also 100% des beantragten Darlehens ausbezahlt, also auf das Disagio verzichtet, wäre der effektive Zins gleich der Variante mit Disagio. Man muss auch das gesamte Darlehen zurückführen, sprich den gesamten Nennbetrag. Denn obwohl nur 90 oder 95% ausgezahlt wurden, ist der beantragte Nennwert der gleiche. Für die Bank stellt es sich technisch nämlich so dar, dass 100% des Nennbetrages ausgezahlt wurden und dann die Zinsvorauszahlung seitens des Kunden geleistet wurde. Man spart sich im Grunde nur eine Buchung und muss dem Kunden nicht vertrauen, dass er die Zahlung von sich aus leistet. Was man hat, hat man. Der Vorteil für denjenigen, der das Disagio steuerlich geltend machen kann, ist die geringere monatliche Rate.

Bedenken und Lösung

Die Entwicklung rund um das Thema Finanzierung, die der Markt mit Basel II oder den Kredit- bzw. Hypothekenverkäufen vor einigen Jahren durchmacht, kann nur zu einer Entscheidung führen: Eigenheime sollten ohne die Aufnahme von Schulden realisiert werden. Die GENO Wohnbaugenossenschaft eG aus Ludwigsburg ( www.geno.ag (http://geno-wohnbaugenossenschaft.de) ) sieht sich als Ergänzung zum üblichen Wohnraumschaffungsmarkt und hat genau für das Ziel, Wohnen dauerhaft bezahlbar zu machen, ein Konzept entwickelt, welches schon heute funktioniert. Der Interessent, der z. B. ein Eigenheim, sei es ein Haus oder eine Wohnung, erwerben oder neu bauen möchte, spart mit einem GENO WohnSparVertrag finanzielle Mittel als Eigenkapital an. Unter Berücksichtigung von Einkommensgrenzen wird dieser WohnSparVertrag sogar dreifach staatlich gefördert. Er zieht zur Miete ein und erhält eine Kaufoption, die er jederzeit ausüben kann, aber nicht muss. Die Miete wird auf 35 Jahre festgeschrieben und bleibt die ersten 25 Jahre gleich. Für den späteren Erwerb wird ebenso der Objektpreis von Anfang an notariell festgeschrieben. Damit hat das Mitglied im Vergleich zu einem normalen Mietverhältnis den genauen Überblick darüber, welche Kosten während der gesamten Mietdauer zu zahlen sind. Alle wichtigen Vertragsbedingungen werden notariell beurkundet und teilweise auch im Grundbuch eingetragen. Man ist zwar Mieter, genießt aber die Rechte des Eigentümers (Auflassungsvormerkung in Abt. II des Grundbuchs).

Für den Notfall ist übrigens ebenfalls gesorgt, denn der Mieter genießt maximale Flexibilität. Denn das Mietverhältnis kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Der Genosse könnte also jederzeit aussteigen und sich sein Genossenschaftsguthaben aus seinem WohnSparVertrag auszahlen lassen.

Auf diese Weise ist eine Vorsorge intelligent und vorausschauend. Und die Früchte kann man schon viel früher genießen.
Die GENO Wohnbaugenossenschaft eG bringt Menschen schuldenfrei ins Eigenheim.
GENO eG
Jens Meier
Pflugfelderstraße 22
71636 Ludwigsburg
+49 (7141) 4989-0

http://geno-wohnbaugenossenschaft.de

Pressekontakt:
Michael Sielmon | Mediengestaltung
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Walinusstr. 21b
63500 Seligenstadt
info@sielmon.de
06182 9939941
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(Weitere interessante Finanzierung News & Finanzierung Infos & Finanzierung Tipps gibt es hier.)

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Zinssatz ist nicht gleich Zinssatz

Nichts ist so verwirrend bei einer Baufinanzierung, wie der Fakt, dass man zwei verschiedene Zinssätze angeben muss. Obwohl man im Alltag ganz selbstverständlich mit den Begriffen Nominalzins und Effektivzins umgeht, sind deren Bedeutung nur bedingt jedem klar. Deshalb soll dieser kurze Exkurs in die Welt der Zinssätze diese Begriffe etwas näherbringen.

Suchen Sie eine Baufinanzierung? Wenn die Antwort JA lautet, dürften Sie bereits regelmäßigen Kontakt mit Nominal- und Effektivzins haben. Aber selbst wenn Sie sich um keine Baufinanzierung bemühen und einen Ratenkredit bedienen, dann sollten Ihnen diese Begriffe ebenfalls geläufig sein. In der Werbung sind diese regelmäßig anzutreffen. Verständlicherweise trifft man immer denjenigen von beiden an, der niedriger ist. Das erschwert auch das Vergleichen so sehr, dass man nie weiß, was da gerade gemeint sein könnte.

Nominalzins

Als den Nominalzins bezeichnet man den vertraglich vereinbarten Zins auf den Nettokreditbetrag. Sprich, hierbei handelt es sich um den Preis, den man für das Fremdkapital bezahlen muss. Der Nominalzins versteht sich netto, ohne Berücksichtigung von anderen Kosten, die eventuell für ein Darlehen anfallen. Wenn Sie also ein Kreditangebot sehen, bei dem ein Nominalzins angegeben wurde, könnte es durchaus sein, dass noch weitere Kosten dazukommen, die das Angebot am Ende weniger attraktiv erscheinen lassen. Wir erinnern uns: In der Werbung muss die Werbebotschaft interessant erscheinen. Jedoch ist es in der Werbung gestattet, zu übertreiben oder zu vereinfachen.

Effektivzins

Der Effektivzins ist der Gesamtpreis für das Darlehen inklusive aller weiteren Gebühren, den man als Darlehensnehmer zu zahlen hat. Dieser weicht in den meisten Fällen vom Nominalzins ab. Allein der Zahlungsrhythmus der Zinszahlungen (monatlich, vierteljährlich oder jährlich) verursacht schon einen geringfügigen Unterschied zwischen Nominal- und Effektivzins. Da jedoch selten ein Darlehen einmal jährlich bedient wird, soll hierauf nicht weiter eingegangen werden. Interessanter ist der Einfluss von anderen Kosten, die für den Kredit anfallen. Dies können z. B. Kontogebühren, Wertermittlungskosten, Spesen, Bearbeitungsgebühren etc. sein. Kosten wie Wertermittlungskosten, Spesen oder Bearbeitungsgebühren fallen einmalig, meist zu Beginn, an. Für die Ermittlung des Effektivzinses werden die Kosten daher addiert und durch die Laufzeit-Monate geteilt, die das Darlehen hat oder die es vom Zinssatz her festgeschrieben wurde. Dieser Betrag wird dann auf den Nominalzins addiert.
Die Berechnungsvorschrift des effektiven Jahreszinses wird in der Preisangabenverordnung gesetzlich festgelegt. Einen recht anschaulichen Näherungswert kann man jedoch mit folgender Formel berechnen:

Eff. Jahreszins = Kreditkosten x 24 / ((Laufzeit in Monaten + 1) x Nettodarlehensbetrag)

Die Laufzeit kann je nach Darlehen die Gesamtlaufzeit oder die Dauer der Zinsfestschreibung sein.

Disagio

Manchmal ist es zweckmäßig, mit einem Disagio zu arbeiten. Das Disagio ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abzugsfähig. Fragen Sie bitte dazu Ihren Steuerberater. Ein Disagio ist eine Zinsvorauszahlung. Man zahlt quasi einen Teil der über die Laufzeit des Darlehens anfallenden Zinsen in einem Betrag voraus und senkt damit die monatliche Zinsbelastung. In der Praxis geschieht dies meist durch Einbehalt eines bestimmten Anteils des Darlehens. Man erhält z. B. anstatt 100% des beantragten Darlehens nur 90 oder 95% ausgezahlt. Die restlichen 5-10% werden als Zinsvorauszahlung behandelt und senken den Nominalzins ab. Der effektive Zins bleibt unverändert.

Würden also 100% des beantragten Darlehens ausbezahlt, also auf das Disagio verzichtet, wäre der effektive Zins gleich der Variante mit Disagio. Man muss auch das gesamte Darlehen zurückführen, sprich den gesamten Nennbetrag. Denn obwohl nur 90 oder 95% ausgezahlt wurden, ist der beantragte Nennwert der gleiche. Für die Bank stellt es sich technisch nämlich so dar, dass 100% des Nennbetrages ausgezahlt wurden und dann die Zinsvorauszahlung seitens des Kunden geleistet wurde. Man spart sich im Grunde nur eine Buchung und muss dem Kunden nicht vertrauen, dass er die Zahlung von sich aus leistet. Was man hat, hat man. Der Vorteil für denjenigen, der das Disagio steuerlich geltend machen kann, ist die geringere monatliche Rate.

Bedenken und Lösung

Die Entwicklung rund um das Thema Finanzierung, die der Markt mit Basel II oder den Kredit- bzw. Hypothekenverkäufen vor einigen Jahren durchmacht, kann nur zu einer Entscheidung führen: Eigenheime sollten ohne die Aufnahme von Schulden realisiert werden. Die GENO Wohnbaugenossenschaft eG aus Ludwigsburg ( www.geno.ag (http://geno-wohnbaugenossenschaft.de) ) sieht sich als Ergänzung zum üblichen Wohnraumschaffungsmarkt und hat genau für das Ziel, Wohnen dauerhaft bezahlbar zu machen, ein Konzept entwickelt, welches schon heute funktioniert. Der Interessent, der z. B. ein Eigenheim, sei es ein Haus oder eine Wohnung, erwerben oder neu bauen möchte, spart mit einem GENO WohnSparVertrag finanzielle Mittel als Eigenkapital an. Unter Berücksichtigung von Einkommensgrenzen wird dieser WohnSparVertrag sogar dreifach staatlich gefördert. Er zieht zur Miete ein und erhält eine Kaufoption, die er jederzeit ausüben kann, aber nicht muss. Die Miete wird auf 35 Jahre festgeschrieben und bleibt die ersten 25 Jahre gleich. Für den späteren Erwerb wird ebenso der Objektpreis von Anfang an notariell festgeschrieben. Damit hat das Mitglied im Vergleich zu einem normalen Mietverhältnis den genauen Überblick darüber, welche Kosten während der gesamten Mietdauer zu zahlen sind. Alle wichtigen Vertragsbedingungen werden notariell beurkundet und teilweise auch im Grundbuch eingetragen. Man ist zwar Mieter, genießt aber die Rechte des Eigentümers (Auflassungsvormerkung in Abt. II des Grundbuchs).

Für den Notfall ist übrigens ebenfalls gesorgt, denn der Mieter genießt maximale Flexibilität. Denn das Mietverhältnis kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Der Genosse könnte also jederzeit aussteigen und sich sein Genossenschaftsguthaben aus seinem WohnSparVertrag auszahlen lassen.

Auf diese Weise ist eine Vorsorge intelligent und vorausschauend. Und die Früchte kann man schon viel früher genießen.
Die GENO Wohnbaugenossenschaft eG bringt Menschen schuldenfrei ins Eigenheim.
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